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房地产行业事件点评政策性住房建设加码房价世界和平

2020-02-15 04:50:02来源:励志吧0次阅读

房地产行业事件点评:政策性住房建设加码 房价回调压力加大

1、 事件概述。

事件1:北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市,133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目,贷款额度约493 亿元。

事件2:监管机构日前向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州7城市的银行业金融机构下发通知,新一轮房地产贷款压力测试已经启动。商业银行预设最极端跌幅达60%,这其实不代表监管机构对房价未来走势的判断,只是商业银行对当前房地产贷款风险承受能力和未来是不是进行贷款结构调整的评估。

事件3:监管机构日前通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供3套及以上住房的按揭贷款。

二、 分析与判断。

保障性住房建设加速,资金张罗方式多样化。

公积金存量不断增加,可用建设资金将不断增加。预计未来保障性住房覆盖人群比例将到达30%-35%,这将冲击和挤压商品房建设空间,未来房地产行业的竞争格局将逐渐由规模竞争转向品质竞争,房地产行业的强周期波动性将得到平抑。

北京等28 个城市试点用公积金贷款建设保障性住房,这一模式有望在全国推广,住房公积金成为保障性住房建设的资金来源之一。目前保障性住房面积占存量商品住宅面积的比例在5%左右,住房建设资金投入不足是地方没有建设动力的重要缘由之一。目前保障性住房建设资金来源主要为中央和地方财政投入、银行信贷两个部份。

根据已有数据,2008 年全国住房公积金缴纳余额到达2.02 万亿元,同比增长了24.9%;个人贷款余额达到6017 亿元,同比增长了18.6%。如果将其中1 万亿资金用于公租房等保障性住房建设,不斟酌土地成本及税费因素,能建设4 亿平方米保障性住房,相当于2009 年全国商品房竣工面积的57%,依照60 平方米每户、3 口之家来算,可以建设667 万户、2 千万人口,覆盖比率为1.5%,仅就公积金方式来看覆盖比例大。

银行新一轮房贷压力测试凸显监管层对房价下跌预期的审慎。

银行新一轮压力测试主要针对房价涨幅过大的七个城市,本次测试设定房价跌幅极限值为60%,体现了监管层对房价回调的审慎态度。新一轮房价压力测试是对银行房地产资产安全的再清查。我们认为房价不可能调整60%,本次压力测试的重点是催促银行加强房地产信贷资产的管理,不必对此压力测试过于敏感。

重点城市3套房贷一刀切断,仍是调控主要方向。

银监会通知重点城市暂停三套房贷,是政策进一步收紧的标志,体现了对调控政策的加码,对房价高位盘整的现状其实不满意。这将对一线城市房地产市场的需求,尤其是投资和投机性需求有明显抑制作用,因此一线城市房地产市场有可能随着政策收紧而交易量进一步下滑。

3、 建议关注3条投资主线。

我们仍建议回避一线房地产股,坚持下半年3条投资主线:1、二、三线房地产股;2、商业地产股;3、房地产服务个股。投资组合推荐:2、三线房地产股:格力地产、苏宁环球、鲁商置业、云南城投;“开发+持有”:世茂股分、张江高科、金融街;房地产服务个股:世联地产。

四、风险提示。

保障性住房建设范围不断扩大,商品房建设空间遭到挤压,房价不回调,政策压力犹存。

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